Všetko o investovaní

1 metóda investovania do nehnuteľností na celý život a 1, ktorej sa treba vyhnúť za každú cenu

Súvisiace kategórie

Dodržiavanie týchto stratégií vám pomôže vybudovať trvalé bohatstvo.

S 30-ročnými hypotékami a 27,5-ročnou dobou životnosti odpisovania môžu časové rámce nehnuteľností trvať väčšinu vášho života. Pre trpezlivých, dlhodobo orientovaných investorov môže tento čas stráviť budovaním skutočného bohatstva.

Prvým krokom je vytvorenie vzduchotesnej a dlhodobej stratégie investovania. Dá sa to časom upraviť, no základ by mal zostať rovnaký.

Pre mňa sú dve základné veci, ktoré viedli k úspechu, nebáť sa použiť dlh správnym spôsobom a vyhýbať sa krátkodobým nákupom, známejším ako flipy. Poďme si prejsť oba tieto časti a prediskutujeme, ako som ich začlenil, aby ste ich mohli potenciálne zahrnúť do svojej vlastnej stratégie investovania do nehnuteľností.

Zdroj obrázkov: Getty Images.

Páka je váš priateľ

Pokiaľ sú úrokové sadzby relatívne nízke, pákový efekt je to, čo vás robí bohatými na investovaní. Platby nájomného môžu každý mesiac pridať na váš bankový účet malý peňažný tok. Účtovanie o prenájme nehnuteľností vám môže znížiť dane a niekedy môžete predať nehnuteľnosť za viac, ako ste zaplatili. Pákový efekt vám umožňuje zarobiť päť- až šesťnásobok toho, čo ste investovali v priebehu času.

Povedzme, že si kúpite nehnuteľnosť na prenájom za 400 000 USD s 10 % znížením a 6 % úrokovou sadzbou. Ak sa cena nehnuteľnosti za 10 rokov zdvojnásobí, ide o kapitálové zhodnotenie cca 7,2 % ročne. Vaša skutočná hotovostná návratnosť je oveľa vyššia.

Na začiatok ste investovali 40 000 USD a potom ste počas 10 rokov splatili pôžičku približne o 60 000 USD. To je investícia 100 000 USD počas 10 rokov s návratnosťou 500 000 USD (predajná cena 800 000 USD mínus zostatok úveru 300 000 USD).

Ďalším krokom je nesplácať hypotéky predčasne, ak je sadzba nízka. Priemerný výnos akciového trhu z dlhodobého hľadiska je približne 10 %. Výnosy z nehnuteľností pre podnikavých investorov môžu byť ešte lepšie. Akýkoľvek dolár, ktorý sa použije na splatenie hypotéky so sadzbou 4 % alebo dokonca 6 %, je dolár, ktorý nemožno investovať s vyššou sadzbou.

Nakoniec sa nebojte prepáčiť domy, kde je hypotéka splatená alebo splatená. Splatený dom je veľký akciový fond, ktorý možno použiť na zálohu na inom mieste. Samozrejme, ak sa to chystáte urobiť, udržiavajte dom aktualizovaný a udržiavaný, aby ste ho v najhoršom prípade mohli rýchlo predať.

To znamená, že chtiac-nechtiac sa zadlžiť nie je skvelý nápad. Nemali by ste preťažovať dlhy z kreditných kariet alebo inak využívať dlh na to, aby ste si žili nad pomery. Keď môžete použiť dlh na nákup aktíva, ktorého hodnota sa zhodnotí a poskytne konzistentný peňažný tok, dáva zmysel, ak je sadzba nižšia ako váš očakávaný výnos.

Moja žena a ja sme dobre využili pákový efekt pri vlastnom investovaní. Každá z našich nehnuteľností na prenájom bola zakúpená ako rezidencia len s 5 % až 10 % znížením. Neskôr sme refinancovali všetky tri, pričom sme ich súčasne presunuli do LLC a vybrali hotovosť na prevádzkové náklady. Teraz je na nehnuteľnosť komerčný úver (s veľmi výhodným pomerom úveru k hodnote) a sme chránení pred ručením.

V budúcnosti budeme mať dostatok munície na nákup ďalších nehnuteľností reštrukturalizáciou tohto úveru a vybratím hotovosti. Mohli by sme dokonca vybrať hotovosť a rozdeliť si ju sami - bez daňovej povinnosti.

Preskočte prevrátenie

Flipping je populárna realitná stratégia medzi televíznymi producentmi. Medzi skúsenými investormi do nehnuteľností je menej populárny. Aj keď môže byť úspešný, keď trh prudko stúpa, môže rýchlo viesť k veľkým stratám, keď sa trh obráti.

Aby bol flip úspešný, musí investorovi vyjsť niekoľko nesúvisiacich častí. Trhové ceny musia stále stúpať. Náklady spojené s výstavbou musia zostať stabilné. Dlhové náklady musia zostať nízke. Keď je dom pripravený na predaj, musí existovať dopyt. Ak niektorý z týchto faktorov nefunguje, môže to zabiť celú dohodu.

Ak si vyberiete skvelý dom, rýchlo ho opravíte a potom dopyt vyschne, nebudete ho môcť predať za to, čo ste očakávali, a ostanete pri splácaní hypotéky. Alebo, ak nájdete dom a viete, že je dopyt, ale keď ho konečne začnete opravovať, ceny reziva a ocele vzrástli o 30 %, mohlo by to zabiť vašu maržu.

Vo financiách sa hovorí, že každý je génius na býčom trhu. Ak rast populácie, nízke úrokové sadzby a inflácia v celej ekonomike podporia celý geografický trh o 20 % ročne, väčšina plutvákov zarobí zisk. A vrodené predsudky by ich mohli presvedčiť, že dosiahli zisk, pretože sú dobrými investormi.

Existuje ďalšie príbuzné príslovie, ktoré sa zvyčajne pripisuje Warrenovi Buffettovi: 'Keď ustúpi príliv, zistíme, kto plával nahý.' Investori, ktorí ťažili z nedbalých flipov s ľahkými peniazmi, budú dosahovať zisky oveľa ťažšie, keď sa ceny nepohybujú v ich prospech.

Osobne som mal šťastie na krátkodobé zvýšenie cien. Prvá investičná nehnuteľnosť, ktorú som kúpil ešte v roku 2015, bola nedávno ocenená na viac ako dvojnásobok kúpnej ceny. Ale tak skoro ho nepredám. Už to produkuje cash flow každý mesiac, ceny prenájmu stúpajú a keby som to teraz predal, mal by som smiešnu daňovú povinnosť.

Maj trpezlivosť

Koreňom oboch týchto praktík je trpezlivosť. Tu je dôvod:

  • Umožniť, aby úroky neustále rástli, pretože máte lepšie investičné príležitosti pre svoju hotovosť.
  • Prenajímať nehnuteľnosti, aj keď sa trh prehrial a potenciálna predajná cena je vysoká.
  • Predovšetkým investovať do nehnuteľností, aj keď to bude chvíľu trvať, kým sa to vráti -- pretože po živote určite áno.
Zanechajte svoj komentár
názov
E-mail
Komentujte